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租客为方便房东寻找租户,与房东协商一致提前退租。腾房后,房东却主张违约并拒绝返还押金,租客应如何维护自身权益?

【案件回顾】

2023年10月,田某与肖某签订房屋租赁合同,约定肖某承租田某的房屋,租期一年,月租金1350元,押金1350元,租金按半年支付;租赁期间承租方不得中途退房,若需退房,需赔偿出租方一个月租金作为违约金。

2024年8月,肖某通过微信告知田某,自己实际居住时间较少,可允许田某带人看房。田某询问是否到期后不再续租,肖某回复:“嗯,如果有人租我也可以提前。”9月中旬,田某带人前往房屋看房时,告知肖某若房屋提前租出,会退还其相应款项,肖某表示同意。

10月3日,田某微信告知肖某已找到新租户。次日,肖某委托他人将出租屋内的床拉走,并告知田某剩余个人物品后续会前来收拾,田某回复同意。10月5日,田某告知肖某,房租计算至10月4日,剩余款项待其回来后结算。之后,田某多次催促肖某取回个人物品,肖某因事务繁忙未能及时前往,直至10月20日才返回出租屋将物品全部带走。

肖某后续多次向田某询问退款事宜,田某提出,肖某搬家时间为10月4日,但房租应截至10月20日,押金1350元扣除水电气费用后仅剩余450元。

肖某遂向法院起诉田某,要求田某退还押金1350元及一个月租金1350元共计2700元并支付利息。田某主张肖某构成提前退租,应承担违约责任、用押金折抵违约金,其未退款的原因是双方未就退款金额达成一致。

法院经审理认为,田某与肖某签订的租赁合同合法有效,双方已达成“若房屋提前租出,肖某可提前退房、田某退还剩余房租”的一致意见。10月5日,双方进一步就合同善后事宜达成约定,即房租计算至10月4日,肖某仅将个人物品暂存屋内,待取走后田某退还剩余款项。

因此,田某主张肖某提前退租构成违约并要求支付违约金的意见,法院不予支持。田某实际未按约定退还押金及租金,应当支付肖某逾期利息。对于退还金额,法院对肖某未支付水电气费用扣除后进行核算。

最终,法院判决田某退还肖某租金及押金2456.25元并支付利息。

【以案为鉴】

“在双方协商一致的情况下,合同当事人可解除合同,并按照达成的解除方案执行。”北京市平谷区人民法院东高村法庭二级法官雷明华表示,本案中,房东与房客已约定到期不再续租且可提前退租,房客提前退房不构成违约。此时,双方已对原合同的解除条件作出变更,房东再以“提前退房”为由主张违约金缺乏法律依据,应按约定退还剩余房租及押金。

和谐的租赁关系需双方恪守诚信、明晰权责。法官提示,对于租客,涉及提前退租等重大变更,应通过微信、书面等方式明确约定条件并保存记录,退租时建议共同交接、书面确认;对于房东,一旦协商一致则不应事后反悔,结算时应依据凭证扣除合理费用后及时退还剩余押金。双方均可考虑签订书面解约协议以固定权利义务,从而预防纠纷,构建互信的租赁环境。

(责编:薄晨棣、邓志慧)
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