冷水江论坛:党建引领物业治理｜“小小区”物业无人接？徐汇三小区“抱团”破困局

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“以前，小区里的事要找几个物业经理，个个喊难、人人叫苦；现在，找一个就管用，诉求马上响应！”

金谷园居民区书记沈维奕一句直白的感慨，道出了徐汇区漕河泾街道三个老旧小区“抱团”选物业带来的真切变化。

金谷园居民区三个小区联合竞标物业服务合同统一签约仪式。受访居民区供图

金谷园小区、金浦大厦、铭源大楼，3个建于上世纪90年代末的老小区，曾深陷体量小、物业弃管、服务拉胯、收费矛盾的治理死循环。2025年10月，在党建引领下，三个小区打破围墙，跨小区联合招标，选聘物业公司进驻，用“连片管理、降本增效、公开透明”的创新实践，让1152户居民告别糟心日子，也为“老小散”小区提供了可复制、可借鉴的物业治理样本。

“小小区”没人管？高收费换不来好服务

“金浦大厦、铭源大楼都只有一百来户，保安、保洁、维修一套班子必须配齐，物业费根本养不活，物业要么敷衍了事，要么撂挑子走人。”金谷园小区业委会副主任郑允强谈到。退休前，他曾担任居委会主任，深知其中无奈。

三个小区先天条件悬殊，金谷园900户，售后公房与商品房混合，但金浦大厦只有108户，铭源大楼144户，这两个小区均为迷你小区。长期以来，这里由两家物业、两种制度分头管理，标准不一，各自为战。

疫情期间，多头管理的弊端彻底暴露。“居委想推进一件事，要分头沟通，反复协调，效率极低，群众诉求拖不起。”沈维奕直言。

更棘手的是，“小小区”陷入“收费高、服务差、收不上费、更无服务”的恶性循环。金浦大厦物业费2.7元/㎡/月，铭源大楼2.6元/㎡/月，远高于金谷园小区1.5元/㎡/月的标准，可居民对物业服务的感受完全不对等。

“地下室十几年没人清，楼道堆物没人管，路灯坏了半个月不亮……大家都在问，钱交这么多，到底花在哪儿了呢？”铭源大楼业委会主任吴国君坦承，长此以往，信任裂痕越来越大。

铭源大楼地下室到处都是废弃的非机动车。受访居民区供图

2024年，服务铭源大楼的物业公司眼看涨价无望打算退出，小区再招标却屡屡碰壁。“物业一看，就一百来户，直接摇头，没人愿意接。”郑允强坦言，这是无数老旧“小小区”的共同痛点，此时，“抱团”选物业成了没有办法的办法。

但三个小区的居民，却忧心忡忡。金谷园小区居民怕涨价，金浦大厦、铭源大楼居民盼降价，可又怕更没人管。“我们最担心‘抱团’就是为了涨物业费，钱交多了，服务还没提升怎么办？”金谷园小区居民陈阿姨的话，道出所有人的顾虑。

“抱团”竞标！一本标书招进好管家

党建引领，先把人心聚起来。

2024年下半年到2025年上半年，三个小区先后完成业委会换届。“党建引领，群众认可，班子建强了，联合招标才有底气。”沈维奕说。

居民区先后在党员会、楼组长会上宣讲方案，算清“降本增效账”，方案上报街道与徐汇区房管局后，得到全程政策指导与第三方专业支持，确保流程合法合规。

金谷园居民区举办物业统一管理座谈会。受访居民区供图

金谷园居民区创新采用“一本标书、联合招标”方式，把三个小区打包成一个标的，让物业能统筹人力、共享资源、压缩成本，企业有利润、居民不涨价。

“我们明确，联合招标绝不和物业费涨价挂钩，先维持原有收费标准，把服务做出来，让居民看得见、感受得到。”沈维奕的承诺，给担心涨价的业主吃下一颗“定心丸”。

招标全程上网挂网、公开可查，原物业可同等参与竞标，杜绝暗箱操作。“就是要让老百姓放心，物业公司不是谁介绍进来的，更不是内定的，全在台面上。”

2025年9月，方案经1152户全体业主同意，最终，服务口碑不错的梓班物业通过先托管体验，再正式中标，成为徐汇区首个跨小区联合选聘物业的成功案例。

“一竿子管到底”！老小区大变样儿

2025年10月1日，新物业公司正式进驻三个小区，连片化、扁平化管理的优势迅速显现，小区面貌眼见着变了样儿。

“铭源大楼地下室里的垃圾，十几年了，一直没动过，现在三个小区的保安、保洁一起上，还有居委会和业委会的工作人员，用了三小时清理出四大车垃圾，地下室变得清清爽爽，打算后续重新划设非机动车位，充分利用起来。”吴国君说。

铭源大楼地下室清理出来的垃圾装了四大车。受访居民区供图

梓班物业总经理郁洪涛算了一笔明白账：“维修工共享、巡逻岗交叉、保洁穿插作业，金谷园小区的师傅随时支援‘小小区’，成本没增加，服务却提上去了。”

放在过去，“小小区”养不起专职维修工，设施坏了要等，现在“一个电话，师傅马上到”，夜间应急也有保障。

“居民不信任，根源就是不透明。现在收费标准、服务内容、工作月报全公示，金浦大厦、铭源大楼每月发月报，金谷园小区每季度出季报，干了什么、钱花在哪，一目了然。”沈维奕说。

居民陈阿姨也明显感受到了变化：“保洁干完手里的活儿，还会主动巡查绿化带，电梯、路灯一坏就有人修，响应速度比以前快太多了。”

金谷园小区主通道上，停车越来越有序。受访居民区供图

提升服务质量后的三个小区物业费全部维持原样，金谷园小区1.5元、金浦大厦2.7元、铭源大楼2.6元。“看着收费有差异，其实是有原因的，金谷园面积大，车位多、公共收益高，能弥补成本；‘小小区’面积小、成本高，收费自然高一点。”郁洪涛解释道。

如今，“三驾马车”也形成了固定的联席会议机制，每月召开联席会，物业每月举行内部例会，每季度进行居民满意度调查，问题当场提、限期改、回头看。

“以前有问题需要找几个经理，现在‘一竿子管到底’，突发事件处置快得多。”沈维奕说，联合招标实施以来，物业管理类投诉同比下降超九成。

“物业降成本，居委好统筹，居民得实惠。”郑允强用“三赢”总结这场“抱团”的价值。

(责编：沐一帆、轩召强)

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