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秋日午后,阳光照耀着深圳市宝安区石岩街道某社区广场。

宝安区人民法院石岩人民法庭法官柳海涛再次来到这里,居民老黄热情地将物业人员熬制的绿豆沙分给他一些。一口清甜下肚,老黄抹抹嘴,笑着对柳海涛感慨道:“现在这物业费,交得值!”

而就在不久前这里还是另一番景象——老黄等85名居民因不满物业服务,长期拒缴物业费,矛盾不断升级,物业管理一度陷入“服务越差越不缴费、越不缴费服务越弱”的恶性循环。

2020年,社区股份合作公司与物业公司签订服务协议,但由于沟通不足、服务存在瑕疵,许多居民拒绝缴费。物业公司多次催缴未果,最终将85人诉至法院。

调解室内,物业公司王经理满脸委屈地摊开服务记录:“四年了,街道清扫、路灯维护、安保巡逻、垃圾清运,哪样不是实打实做了?”

“合同我们没签字,凭什么交钱?”老黄发出质问,“房子是我们自己盖的,以前都是自己管,物业的服务到底在哪?”

首次调解不欢而散,办案团队却没有放弃,迅速联合街道综治办、司法所和社区党委深入社区,挨家挨户走访。居民心中的疙瘩逐渐清晰——对股份公司代签合同的合法性存疑,以及对物业服务品质不满。

“解这个结,法理和情理缺一不可。”办案团队定下思路,随即召开多方调解会。

会上,柳海涛先肯定物业的基础工作:“王经理,这四年的服务大家有目共睹,公司运营的难处我们也理解。”话锋一转,他指向核心问题:“但居民反映的卫生死角、设施维护等问题,必须拿出实招整改。服务质量上去了,缴费意愿自然会提高,这才是良性循环。”

在多方推动下,物业公司主动提出费用打折,部分拖欠金额较少的居民率先签订了调解协议。

然而,老黄等部分居民仍态度强硬,不认合同,要等法院判决结果。

僵局面前,柳海涛明白,处理此类群体性纠纷,要先让居民听懂法律、清楚法理,态度才能从根本上转变。办案团队当即决定选取案件公开审理,以司法公开打破认知壁垒。

庭审当天,旁听席挤满了居民。老黄坐在前排,紧绷着脸。

庭审中,法官条分缕析地回应居民质疑,引用《深圳经济特区物业管理条例》清晰阐释:股份公司有权选择专业物业服务;集体代表签订的合同对全体居民具有约束力;享受服务即需付费是法定义务。同时,法官也明确指出物业公司在服务中存在的瑕疵,判决将酌情核减相关费用。判决生效后,判决书复印件在邻里间传阅。清晰的法理阐释与核减依据,让居民态度明显松动,越来越多的人主动联系物业和解。

为彻底解开居民心结,石岩法庭索性将“法治课堂”搬进社区广场。

“台风天谁清理断枝保障出行?谁定期维护消防器材?深夜谁巡逻守护安全?”法官们用一个个贴近生活的问题,引发居民深思,并展示了在物业维护下街道整洁、车辆有序停靠、路灯明亮的画面。

“现在路灯确实亮堂多了,晚上出门更踏实!”一位大叔感慨道。

“车子不乱停、环境清爽了,都有物业的功劳!”七嘴八舌中,居民们也渐渐“发现”了自己享受到的物业服务。

老黄在人群中默默点头。宣讲结束后,他和不少居民主动到物业签订了调解协议。剩下几户仍有顾虑的居民,法官和社区干部则上门沟通,耐心帮他们算算“服务账”“法律账”与“长远账”,最终他们也和物业达成了调解协议。

不远处,孩子们清脆的笑声唤醒了柳海涛的回忆,他站在广场边静静注视着眼前这幅画面——老黄和物业人员在认真商议着什么,几位老人围坐在石桌旁对弈,孩子们在广场公共设施处嬉戏玩耍……

这一刻柳海涛真切地体会到:当司法既有法理的硬度,又不失情理的温度,就能让群众在日常的烟火气中,真切感受到公平正义。

该系列物业纠纷圆满化解,是广东法院探索物业纠纷多元化解机制,推动和谐社区建设的一个缩影。

今年1月至10月,广东法院审结物业服务合同纠纷一审案件63216件,其中16017件调解结案,调解率达25.3%,申诉率和上诉率同步下降,其中上诉率低至4.37%,同比下降2.97个百分点。

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