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人民网北京1月1日电(记者黄盛)证监会日前发布《关于推动不动产投资信托基金(REITs)市场高质量发展有关工作的通知》(以下简称《通知》),完善基础制度,优化监管安排,健全市场功能,增强多层次资本市场服务实体经济质效。同时,沪深交易所、中国结算、证券业协会、基金业协会等单位的配套业务规则同步发布。

根据商业不动产REITs制度体系安排,证监会初步明确“1+3+N”框架安排,即1项《中国证监会关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告》、1项《通知》、2项工作规程,N即沪深交易所、中国结算、证券业协会、基金业协会等单位的17项配套规则。

据介绍,本次规则主要针对新增的商业不动产业态,在从严管理基础上作适应性调整优化,提高制度的包容性和适应性,也体现对不同领域REITs“分类管理、分类施策”的针对性安排。

《通知》围绕四个方面对推进REITs相关工作作出安排:一是完善工作机制、压实机构责任,推动商业不动产REITs健康发展。二是加快推进REITs市场体系建设,重点推进市场扩容扩围、加强二级市场建设、完善市场生态。三是进一步优化审核注册流程、健全市场化标准体系,完善REITs申报注册制度机制。四是健全全链条监管机制安排、压实压严市场主体责任,加强监管和风险防范,维护市场平稳运行。

业内人士表示,商业不动产REITs试点的推出,标志着我国REITs市场进入了“商业不动产与基础设施并行发展”的新阶段,向着全门类、全资产的成熟方向迈进。

南开大学金融学教授田利辉向记者表示,推出商业不动产REITs,意在推动解决房地产“高负债、高周转”模式的结构性转型痛点。它将商业地产转化为可交易、可配置的金融产品,通过市场化机制盘活存量,为房地产企业开辟权益融资新路径,从而优化社会融资结构,提高直接融资比重。同时,为投资者提供稳定现金流回报,实现“房住不炒”政策与金融创新的有机统一。在资本市场与投资者层面,丰富了资产证券化产品谱系,为市场引入了能产生长期、稳定现金流的资产类别,有助于满足保险、社保等中长期资金的配置需求,为公众投资者提供了分享优质不动产收益的便利工具。

对于《通知》构建的“权责清晰、风险自担、归位尽责”的运作与监管框架,田利辉认为,核心在于全面压实中介机构的“看门人”责任。在运作中,基金管理人需从“被动管理”转向“主动运营”,将商业不动产的运营管理纳入核心考核,确保资产价值持续提升;基金托管人需严格履行资产保管与监督职责,防范资金挪用风险;专业机构则要发挥“专业赋能”作用,从尽职调查、资产估值到风险管理,提供全链条专业支持。监管要求“压严压实责任”,确保REITs市场“不跑偏、不踩线”。

“试点启航仅是第一步,欲行稳致远,还需在生态建设上持续深化。”田利辉建议,可以加速推动更高层级的REITs专项立法,在法律层面明确其产品结构、税收中性原则及各方权责;大力培育多元化的专业资产管理能力;持续完善市场化机制,包括探索建立更灵活的与市场利率挂钩的收益定价机制,鼓励通过扩募、合并等方式让REITs平台做强做大,积极研究推出REITs指数及ETF等衍生产品,进一步改善二级市场流动性,吸引更广泛的资金参与。

(责编:郭思邈、吕骞)
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